No.01「建築コストに悩む担当者は多かった」♯店舗開発を止めるな

【コラム概要】連載
新規出店計画における様々な課題をお持ちではないでしょうか?
東京オデッセイでは、商業施設の新規出店に設計者の立場で携わらせていただく中で、開発部ご担当者様とさまざまな課題解決に取り組んできました。そこには共有の悩みや独自のアイデアがあります。
このコラムでは、店舗開発における知見を共有させていただくことで、皆さまのプロジェクトに助力できればと思います。

No.01
「建築コストに悩む担当者は多かった」

タイトルの通り皆様口を揃えて言うのが「建築コスト削減の方法は何かないか？？」です。
その背景を探っていくとまた共通した悩みが見えてきました。

1 )業績と比例して新規出店をしていく必要がある。

業績を延ばしていくために総店舗数、総売場面積の拡大が必要である。また前年比○%アップを継続するには新規出店数を年々増やしていかなければならない。
　⇒現在は年間10店舗⇒5年後には年間15店舗

（業績向上にはeコマース領域での施策や実店舗との連動など別角度もあります。当然リアル店舗をただ増やしていく時代は終わりを迎えているのが現状です。これはまた別の機会に）

2 )開発者様は多忙につき、建築コスト削減研究にあてる時間が少ない。

企業様によって異なりますが、年間5〜20店舗を新規出店もしくは増改築で売場面積拡大を目標にされているケースが多いと感じます。開発部の業務内容は非常に幅広く、一つの用地候補に対しての検討アクションだけでも、、、
▼ 用地概要の詳細確認と交渉　⇒不動産屋
▼ 出店可否のための事業検討（建築ボリューム+概算工事費+概算工程）⇒建設部や設計事務所との連携
▼ 営業部と連携し売場面積からの収支予測
▼ 事業検討資料をまとめて社内検討

これらの流れを同時並行で進行させているため「建築コスト削減」と向き合う時間的余裕がなかなか確保できない。

3 )研究まではできないので、蓄積として「出店計画ごとに減額した経験」+「既存店の営繕管理」をノウハウにしている。

コスパの良い建材や安価な照明器具などは、ノウハウとしてご運用されていらっしゃいます。これらは建物の意匠的な部分、設備的な部分です。

4 )建物の「構造体」をコスト削減対象とされている企業様はごく一部

新規出店時のプロジェクトは、オープンまで最短スケジュールで組まれていることが常です。

流れとして、実施設計を行ってから施工入札を行います。
施工者から見積が上がったタイミングでは、確認申請を並行して行っているため、予算へ合わせるための減額施策としては、建材のグレードダウン・設備計画の合理化、見直しなど意匠・設備の部分だけになっているのが現状です。

では、なぜ構造部分での減額検討しないのか?と言うと、検討するとオープンが遅れるからです。構造設計見直しには時間を要し、さらに平面計画や陳列レイアウトにまで影響が出る可能性があるため、「今更立ち戻れない = 検討できない」と言うことなのです。

従来の店舗開発において、構造体の見直しシロがある場合は・・・
・設計事務所から依頼している構造設計事務所も交えてのローコスト意識の共有
・入札後の計画変更を予め見込んだ新店計画スケジュールを組む
・設計施工での提案入札を行う

など、設計事務所でのマネジメントに左右される部分もございます。

弊社では、これら全てのお悩みに対し、親身に柔軟にご対応しております。お気軽にご相談ください。

ローコストの構造体について・・・